onroerende voorheffing (2)
aanvullende informatie    
kadastraal inkomen
het KI is een taks op een [meerwaarde: de omgevingswaarde van de woongelegenheid]

Als je een woning koopt, betaal je één onverdeeld bedrag voor :
1. de "bouwwaarde", dat is de prijs van van de materialen, de bouw en de inrichting, en
2. de "omgevingswaarde", dat is de infrastructuur en het comfort van de omgeving, de ligging.
De som van beide bedragen is de "actuele verkoopwaarde" van dat pand.

bvb: Een klein gebouw kost in regel minder dan een grote woning (bouwwaarde).
bvb: Een woning op de marktplaats van de stad daarentegen kost méér dan een gelijkaardige wijkwoning.
bvb: Een woning in een grootstad kost méér dan een met dezelfde materialen gebouwde woning in een kleinere gemeente.

naar paginabegin
 bouwwaarde
Wordt een woning goed onderhouden, dan blijft het pand door de jaren heen zijn waarde behouden (bij gelijkblijvende muntwaarde). Er zijn echter jaarlijkse onderhoudskosten.

Een leegstaande woning zal zeker na +/-33 jaar volledig teniet zijn gegaan of zich in een verregaande staat van verkrotting bevinden, wanneer er al die tijd geen enkel onderhoud (poetsen, herstellingen, schilder- en behangwerken, ...) aan werd uitgevoerd.

Onder "bouwwaarde" wordt dus verstaan:
- de proportionele waarde volgens de oppervlakte van het terrein, het aantal en de grootte van de wooneenheden (kamers, keukens, badkamers, WC's, bergingen, ...)
- de waarde van de materialen waarmee de woning is gebouwd, (isolatie, dubbele beglazing, comfortvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinaanleg, vijver, zwembad, ...)
- de werkuren nodig om de woning te bouwen, af te werken en de nodige voorzieningen te plaatsen, aan te sluiten op openbare nutsvoorzieningen (zie omgevingswaarde: aansluitmogelijkheden), enz...
- de meer luxueuze vaste voorzieningen in de woning (zonne-energie, keukenapparatuur, ...)
- ...

Na (theoretisch) 33 jaar zal een leegstaande woning volledig opnieuw moeten heropgebouwd worden. De jaarlijkse gemiddelde kosten om een woning in nieuwe staat 'up to date' te houden bedragen theoretisch gemiddeld 1/33e van de bouwwaarde (theoretisch, omdat niemand een volledig woonklare nieuwbouwwoning onveranderd 33 jaar lang onbewoond gaat staan laten verkrotten...).
naar paginabegin omgevingswaarde
De "omgevingswaarde" geeft een beeld van de globale waarde van omgevingsaspekten als:
- de bereikbaarheid (wegenis: toegangsweg, fietspad, voetpad, parkeermogelijkheid, ...), openbaar vervoer, nabijheid van snelweg, ...
- de aansluitingsmogelijkheden, aanvoer-voorzieningen als waterleiding, elektriciteit, gas, kabel-TV, telefoon, riolering, en andere energievoorzieningen (stookolie, ...) ...
- de aanwezigheid van zuivere lucht, rust en stilte, een aangename omgeving, ...
- sociale voorzieningen voor veiligheid, rechtsspraak, administratie, kadaster en notariaat, post, politie, brandweer, medische voorzieningen (ziekenhuis), openbare verlichting, ophaaldiensten, ...
- de economische aanwezigheid van een aanbod aan voedsel, kledij en andere verhandelbare goederen en diensten (in winkels en handelshuizen), scholen, nabijgelegen werkgelegenheid, ambachtslui en zelfstandigen (loodgieter, schoenmaker, dakwerker, bouwvakkers, hersteldiensten, maar ook: advocaten en geneesheren, kinesisten, verpleegsters) ...
- en andere milieu-aspecten die de leefkwaliteit bepalen (geen overlast door buren bvb...), verzorging en ontspanning (kapper, bejaardenhome, kinderopvang, restaurants, feestzalen, café's, toerisme, openbaar zwembad, fitness- en sport-complexen, wandelpark, natuur), ...
- en bijzondere diensten volgens de aard van de maatschappij (aangepast aan de cultuur van elk land).

bvb: Een woning, hoe mooi ook, in een wild en onherbergzaam gebied, zal minder omgevingswaarde hebben dan eenzelfde woning in een druk stadscentrum met alle voorzieningen. Moet je uren rijden voor water, voedsel, medische verzorging, werk, gezelschap, enz... dan is wonen op zo'n eenzame plaats meestal niet aangenaam.
bvb: In een grootstad, met veel mensen, waar veel te doen is, met sociale mogelijkheden, kan je aangenamer wonen, ook in een kleiner huisje. Zelfs als je arm bent of met beperkte mogelijkheden, dan nog "woont" een clochard liever onder een brug over de Seine dan helemaal alleen in de woestijn...
naar paginabegin overheid
Om de openbare nutsvoorzieningen goed te onderhouden zal de overheid een budget moeten voorzien (wegenis, openbare voorzieningen, veiligheid, milieubescherming, ...). Deze structurele kosten kunnen éénmalige aankoopkosten zijn (voor de aanleg van een park bvb, van toegangswegen, riolering), die de "structurele waarde" van het leefmilieu verhogen, dan wel jaarlijks terugkerende "structurele onderhoudskosten" om alle voorzieningen in goede staat te behouden.
naar paginabegin privé
Een ander deel van de waarde van een woonomgeving wordt bepaald door het al dan niet aanwezig zijn van reeds aangehaalde privé-initiatieven in de sector van handel, dienstverlening en nijverheid, projecten waarin, in principe, de overheid structureel geen inbreng heeft. Dit belet niet dat de uitwerking van dergelijke privé-initiatieven door de overheid aan een grondige regelgeving wordt onderworpen.
naar paginabegin wie financiert wat
- Gratis toegankelijke diensten (administratie, politie, brandweer, wandelparken, natuurgebieden, wegen, ...) zullen voor 100 % door de overheid begroot worden.
- Andere diensten zullen gedeeltelijk door de overheid betaald worden (medische voorzieningen, post, culturele centra, openbaar vervoer,...),
- andere projecten vormen privé-initiatieven, niet gesponsord door de overheid en dus onderworpen aan de commerciële regel van vraag en aanbod.
naar paginabegin woonmilieubelasting
Het is logisch dat een eigenaar goed voor zijn woning zorgt en jaarlijks een budget voorziet voor het noodzakelijke onderhoud (geen huisjesmelkers-mentaliteit ...).

Zo zal ook de plaatselijke overheid (de gemeente) de omgeving optimaal houden en zo mogelijk verbeteren. De begunstigden van een méér aangename omgeving zijn de plaatselijke woningeigenaars: het is logisch dat zij een bijdrage betalen als een woonmilieuheffing, proportioneel aan de "omgevingswaarde" van hun eigendom.

In een verdere uitwerking wordt de visie vooropgesteld dat de totale koopsom die voor een woongelegenheid (inclusief de waarde van de bouwplaats waarop het OG is gelegen) voor de helft wordt bepaald door de "bouwwaarde" ervan, en voor de andere helft door de "omgevingswaarde".

Die omgevingswaarde is voor een groot deel proportioneel aan de betaalde prijs voor het bouwterrein. Ruimte voor bewoning op zich is immers, voor zover het een vlak terrein betreft, overal in principe evenveel waard per vierkante meter (uitz: gronden voor exploitatie, bvb minder- of méér-vruchtbare landbouwgrond, steenkool-, zand- en erts-ontginningsterreinen). Een betere omgeving doet echter de prijs zeer snel stijgen (Tokio bvb).
naar paginabegin verkoopprijs van een woning
Die vergoeding (voor de "aankoop van een mooie woonomgeving") gaat echter niet naar de overheid, die de kosten draagt, maar naar de (vorige) eigenaar. Als het woonmilieu van zijn eigendom wordt verbeterd of verfraaid, "wint" de eigenaar-verkoper als gevolg van de investeringen die de gemeente (en ook de andere burgers) in de omgeving hebben gedaan. Ook de nieuwe eigenaar zal vanaf de aankoop moeten bijdragen aan de de instandhouding en verbetering van zijn omgeving, deels door zijn dienstenaanbod aan de medeburgers en deels door de heffing te betalen aan de overheid (vervangt de taks op het kadastraal inkomen). Gratis mogen wonen op een goede lokatie kan niet.

bvb: in België worden opcentiemen geheven door de gemeente op de inkomstenbelasting van de inwoners. Wie slechts een inkomen heeft uit het buitenland (bvb: een Nederlander die in de grensstreek in België woont en werkt in Nederland) betaalt zodoende geen gemeentebelasting in België én geen "opcentiemen" in Nederland...

- De jaarlijkse aanslagvoet voor de woonmilieuheffing bedraagt 0,75 % op de actuele verkoopwaarde.

naar paginabegin verantwoording
De helft van de aankoopprijs wordt genomen als maatstaf voor de "omgevingswaarde"

- Dit geldt voor een modale of gemiddelde woning in een redelijk moderne, gecivilizeerde omgeving.
- Voor een duurdere woongelegenheid in een niet-exclusieve omgeving wordt de hoogte van de prijs relatief hoger, evenredig met de gebruikte materialen.
- Voor kleinere woningen in een exclusieve omgeving (bvb: in St. Tropez) is een hogere prijs relatief meer het gevolg van omgevingsfactoren.
- voor alle gebouwen geldt: door veroudering ontstaat een waardevermindering. Regelmatig onderhoud en een aangepaste renovatie kan de woonwaarde up-to-date houden.

De helft van de aankoopprijs is een redelijke maat voor de omgevingswaarde. De omgevingswaarde is proportioneel met de exclusiviteit van de woonomgeving. Die 'exclusiviteit' wordt praktisch bepaald door 'vraag en aanbod'.
naar paginabegin actuele verkoopwaarde
is het totale bedrag dat zou verkregen worden indien de woning nu zou worden verkocht.
Om de "actuele verkoopwaarde per jaar" te bepalen, wordt dus uitgegaan van de actuele verkoopwaarde, gedeeld door 33 1/3e jaar, de veronderstelde levensduur van een woning, exclusief onderhoudskosten.
De "omgevingswaarde per jaar" bedraagt de helft van [de actuele verkoopwaarde per jaar] (de andere helft is de "actuele bouwwaarde per jaar") dus (1/33,333e), de helft van 3 % op de "actuele verkoopwaarde" of 1,5 % op de aankoopprijs of op de actuele verkoopwaarde.
naar paginabegin voorstel
Afspraak: de helft van de 'omgevingswaarde per jaar' is ten laste van de gemeente, de andere helft is ten laste van de eigenaar als woonmilieu-belasting.
Deze woonmilieu- of woontaks (vervangt de belasting op het KI) voor een particuliere eigenaar bedraagt dan 0,75 % van de actuele verkoopwaarde van zijn OG

samengevat:
- De jaarlijkse aanslagvoet wordt berekend op de actuele verkoop-waarde van het pand (de "woonwaarde"),
- De "jaarlijkse woonwaarde" = 3 % van de "woonwaarde" (100 % geldt voor 33,333... jaar)
- de "jaarlijkse omgevingswaarde" bedraagt de helft van de jaarslijkse woonwaarde, waarvan maximaal 50 procent is te betalen aan de overheid: T % = 0,75 % op de verkoopwaarde

bvb: bestaande woning van 150.000 euro aankoopprijs (pas aangekocht). Jaarlijkse woonmilieubelasting: 0,75 % op 150.000 of 1.125 euro.

Er worden geen 'opcentiemen' (meer) op de inkomstenbelasting geheven door de gemeente: deze omgevingstaks is de énige aan de gemeente verschuldigde belasting, en vervangt alle andere gemeentelijke belastingen (bvb: op huisvuil ophaling, op riolering, op water, op alle andere nutsvoorzieningen, enz...)

naar paginabegin praktische regelgeving
- Woonmilieubelasting is verschuldigd door de eigenaar van een woongelegenheid
- De heffing mag niet worden doorgerekend aan de huurder van een woning.
- Het bedrag is proportioneel aan de huidige verkoopwaarde van het bewoonbare goed.
- De belasting is verschuldigd aan en wordt geind door de lokale overheid.
- De woonmilieubelasting vervangt de taks op het kadastrale inkomen
- Het jaarlijks verschuldigde bedrag bedraagt 0,75 % op de actuele verkoopwaarde
- De actuele verkoopwaarde wordt bepaald aan de hand van werkelijke verkoopbedragen van gelijkaardige woningen (met eenzelfde KI) in die streek
- Wanneer bij latere verkoop nadien blijkt dat een te lage of te hoge actuele verkoopwaarde werd genomen als basis, dan zal een proportionele aanpassing over de laatste jaren worden verrekend, indien het verschil méér dan 15 % bedraagt. (gelijkaardig aan de regeling "uitstel van betaling")
naar paginabegin uitstel van betaling
Sommige mensen (gepensioneerden bvb) kunnen de mening zijn toegedaan dat het betalen van een woonbelasting hun inkomen te zwaar belast. In dat geval voorziet de wet een uitstel van betalingsmogelijkheid voor de gehele (of gedeeltelijke, dit is nog nader te bepalen) som. Zij kunnen dan een beroep doen op deze voorziening:
Eigenaars van een woning kunnen op aanvraag uitstel van betaling van woonmilieubelasting bekomen, mits inachtname van alle voorwaarden:
1. De eigenaar(s) moeten natuurlijke personen zijn van Belgische nationaliteit
2. Het uitstel van betaling moet zijn aangevraagd vóór het eerste jaar aanvangt van de periode waarop het uitstel betrekking zal hebben
3. Het uitstel van betaling geldt voor maximaal één woning
4. De eigenaars moeten het pand zelf bewonen
5. Hun bruto inkomen moet individueel kleiner zijn dan het bruto modale inkomen
6. De woning mag niet geheel of gedeeltelijk verhuurd zijn
7. Het uitstel van betaling eindigt bij het overlijden van de laatste eigenaar
8. Het gecumuleerde bedrag is onmiddellijk verschuldigd bij overdracht (door verkoop of bij overerving) van het betrokken pand
9. Het alsdan verschuldigde bedrag wordt berekend op de alsdan actuele verkoopwaarde, vermenigvuldigd met het aantal jaren waarvoor uitstel werd bekomen
10. Er worden op de geactualiseerde bedragen geen bijkomende intresten aangerekend
11. Het alzo gecumuleerde verschuldigde bedrag kan nooit groter zijn dan de helft van de alsdan actuele waarde of verkoopwaarde van de woning
12. De uitgestelde betaling kan worden aangezuiverd voor de gehele of de gedeeltelijke openstaande schuld, waarna de schuld op de eerder verschuldigde bedragen voor de eerste jaren wegvallen. De afbetaling moet tenminste 3 jaar vóór het overlijden van de laatste eigenaar plaatsvinden, zoniet geldt berekeningsregel 9

bvb: Jan en Mia zijn gepensioneerd, en wonen in hun eigen woning. Zij hebben geen kinderen die hun eigendom zullen erven. Zij doen een beroep op deze regeling, omdat zij dan nu geen milieuwoonbelasting moeten betalen. Pas zodra zij zijn overleden, wordt de gecumuleerde belasting verhaald op de verkoopsom van hun woning.

bvb: Jean en Marie betalen wel elk jaar hun milieuwoonbelasting, omdat zij niet willen dat hun kinderen later van de waarde van de woning die hun erfenis zal zijn, nog een groot deel aan de overheid zouden moeten betalen als uitgestelde woonmilieubelasting.
naar paginabegin zie ook:

• directe democratie   
naar paginabegin mail het adres van deze pagina aan je collega
typ zijn / haar e-mail-adres in:

gij zijt goed bezig

vorige pagina print-vriendelijke versie www.prodemo.be/kadastraalinkomen2.htm lees verder volgende pagina
030413 © 2003 JFCIPeeters