ProDemo:

'kadastraal inkomen'

op deze
pagina:
• kadastraal
inkomen
• bouwwaarde
en omgevings-
waarde
• milieu-
woonwaarde
• forfaitair
• zie ook KI (2)

onroerende voorheffing
was een fictieve constructie door de overheid, waardoor aan de eigenaars van een onroerend goed een belasting kan worden opgelegd die zou evenredig moeten zijn aan een mogelijke huurwaarde (het 'kadastrale inkomen') van dat onroerend goed. De overheid gaat ervan uit dat het bezit van een onroerend goed een bron van (denkbeeldige) inkomsten uitmaakt, die bijgevolg moet belast worden.

Evenwel:
1. woonrecht en 2. het bezit van eigendom zijn fundamentele basisrechten.

Wie zijn woning niet verhuurt, heeft er ook daadwerkelijk géén meeropbrengst van. Het feit dat wie geen eigendom heeft, en een woning moet huren, dus extra uitgaven heeft, kan op zich geen aanleiding zijn om een extra belasting te heffen op wie die onkosten niet heeft. En de eigenaar die geen huur ontvangt omdat hijzelf in die woning woont, kan ook niet belast worden op een ingebeelde huursom (die hij zou-gekregen-hebben als hij zijn woning wel had verhuurd).

Dat is net zo absurd als wanneer we diegenen die géén auto bezitten óók zouden belasten omdat zij geen auto-onkosten en geen autotaks moeten betalen.

In een proportionele democratie bestaat er geen fictieve constructie als 'belasting op kadastraal inkomen': er wordt geen belasting geheven op een fiktief door de overheid vastgestelde waarde van uw eigendom.

In de proportionele democratie wordt wel een belasting geheven op de milieu-woonwaarde. Deze belasting vervangt alle heffingen en taksen die verband houden met de gemeente waar uw woongelegenheid zich bevindt.

bouwwaarde en omgevingswaarde
De waarde van je woonpand wordt enerzijds bepaald door de gebruikte materialen (de bouwwaarde) en voor een ander gedeelte door de omgeving waar je woning gelegen is (de omgevingswaarde).

een voorbeeld:
1. uw eigendom is gelegen midden in de woestijn van Namibië, helemaal alleen en afgelegen, er is geen water, gas, elektriciteit, geen kabeldistributie, geen telefoon, geen GSM, er wonen geen geburen, er zijn geen winkels, er is geen werkgelegenheid, geen gezondheidszorg, geen hospitaal, geen politie, geen brandweer, geen ontspanningsmogelijkheden, geen sociaal verkeer, geen openbaar vervoer, geen toegangswegen, er komt geen kat langs, kortom je hebt daar een mooie woning maar je bent daar helemaal alleen, er is daar geen leven. Je wil er je woning dus maar verkopen: wat is de verkoopwaarde?

een ander voorbeeld:
2. je bent eigenaar van een klein appartementje in Tokio. Stelt niet veel voor, maar iedereen wil je eigendom kopen voor exorbitant hoge prijzen, want iedereen wil in centrum Tokio wonen, zelfs op een klein studiootje. Je ligt vlak bij het centrum, er is veel sociaal verkeer, er is uiteraard water, gas, elektriciteit, kabeldistributie, internettoegang, telefoon en GSM, héél veel winkels, er is werkgelegenheid, gezondheidszorg, hospitalen naar keuze, politie, brandweer, ontspanningsmogelijkheden in overvloed, openbaar vervoer, bruisend leven overal ...

In het eerste geval zal de waarde van je woning bijna nihil zijn, in het tweede geval zal de waarde honderdtallen méér bedragen dan de waarde van de bouwmaterialen laat veronderstellen.

Een onbereikbare woning in een spookstad in Australie of in Amerika is véél minder waard dan een gelijkaardig gebouwde woning in Saint-Tropez, centrum Londen of Rimini.

milieu-woonwaarde
van een onroerend goed wordt gemiddeld
voor de helft bepaald door de aard van de eigendom, door factoren als de gebruikte materialen, de ouderdom van de constructie, de afwerking, het fysieke uitzicht, de grootte van het perceel, de bewoonbare oppervlakte, edm. de bouwwaarde,
en ...

voor de helft door omgevingsfactoren als de aanwezigheid van andere mensen, natuur, sociale en medische voorzieningen, veiligheid, energievoorzieningen, communicatie- en informatiemogelijkheden, ontspanning, shopping, openbaar vervoer, edm. de omgevingswaarde

forfaitair gemiddelde
Gelijkaardig uitziende panden zijn dus niet overal evenveel waard. Er bestaat een verhouding tussen de waarde van de omgeving en de bouwwaarde van het pand.

We nemen forfaitair aan dat deze beide waarden gemiddeld even groot zijn.

We nemen dus aan dat de uiteindelijke mogelijke werkelijke verkoopprijs van een onroerend goed voor de helft bepaald wordt door de bouwwaarde, en voor de helft door de omgevingswaarde. Dit uitgangspunt is gebaseerd op gemiddelden van waarden van vele panden.

Deze veronderstelling is de facto evenwel niet altijd waar voor elk individueel pand afzonderlijk in andere omgevingen, er kunnen extreme verschillen zijn:
Zo zal in Namibie de waarde van de omgeving zeer klein zijn ten opzichte van de bouwwaarde, en in Tokio zal de bouwwaarde zeer klein zijn ten opzichte van de omgevingswaarde.
Precies deze extreme mogelijkheden geven aan dat een gemiddelde forfaitaire vise voor de meeste panden in de praktijk een bruikbare benadering van de werkelijheid zal opleveren.

In eenzelfde omgeving zijn de milieu-woonwaarden van diverse panden echter proportioneel vergelijkbaar, en een bruikbare norm voor de waardebepaling van het pand.

De werkelijke verkoopprijs is de milieu-woonwaarde van een pand op dat ogenblik.

De omgevingswaarde van een perceel is ook evenredig met de oppervlakte, het deel van de omgeving dat door dat perceel wordt ingenomen: een groter pand is méér waard dan een klein. Gewoonlijk zal op een groter perceel een grotere residentie (kunnen) gebouwd worden, zodat de uiteindelijke waarde weer de forfaitaire fifty-fifty normering benadert.

En er is een gelijkaardig verschil tussen een bebouwd en een onbebouwd perceel. Zolang het perceel nog niet bebouwd is (en ook geen bijzondere opbrengsten belooft, zoals: oogst, ertsen, edm...), mag worden aangenomen dat de waarde ervan quasi uitsluitend bepaald wordt door de omgevingswaarde.

lees verder: KI (2)
• KI (2) Kadastraal inkomen, deel (2)

mail het adres van deze pagina aan je collega

gij zijt goed bezig

print-vriendelijke versie www.prodemo.be/kadastraalinkomen.htm

lees verder